O direito do promitente comprador é um direito real de aquisição sobre o imóvel alheio e nasce do registro da promessa de compra e venda em que não se pactuou o direito de arrependimento é o que diz o artigo 1.417 do Código Civil.
 
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”
 
Trata-se, portanto, de um direito real com previsão inclusive no rol de direitos reais do artigo 1.225, VII, do Código Civil.

“Art. 1.225. São direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca;  X - a anticrese. XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII - a concessão de direito real de uso; e  XIII - a laje."

É em verdade uma promessa irretratável de compra e venda porque não tem o direito de arrependimento. O promitente comprador diante da quitação tem o direito potestativo de aquisição do bem.
 
É curioso observar que é possível falar em direito potestativo a aquisição do bem mesmo diante do adimplemento parcial, desde que substancial, é o que diz a teoria do adimplemento substancial.
 
Segundo a teoria do adimplemento substancial, fica impedida a rescisão quando verificado que o contrato foi quase todo cumprido. É o caso, por exemplo, do promissário comprador que quitou o importe de 90% do contrato.
 
Contudo, embora o promissário vendedor não possa impedir a aquisição, este poderá cobrar o comprador, por meio de uma ação de cobrança.
 
O promitente comprador, nesse cenário, terá todos os poderes inerentes ao domínio, como, usar, gozar, dispor e reaver, ao passo que o promissário vendedor terá apenas o direito de resolver o contrato em eventual inadimplemento.
 
Importante observar que esse direito real precisa estar registrado, caso contrario, ele será um contrato comum de direito e obrigações gerando efeito do inter partes (entre as partes) e não do erga omnes (contra todos) como é a natureza dos direitos reais. Para pode gerar esse efeito erga omnes, ou seja, contra todos, ele precisa ser registrado para se tornar publico.
 
Observa-se que a promessa de compra e venda, sem o direito de arrependimento, em verdade é um contrato definitivo e não um contrato preliminar.
 
Outra observação que precisa ter por se tratar de um direito real sobre bem imóvel, será necessário obter a vênia conjugal, exceto nos casos de regime de separação total de bens, conforme artigo 1.647, I, do Código Civil.
 
Após o registro do documento no cartório de imóveis, o direito real do promitente comprador ganha eficácia erga omines.
 
Com o registro nasce também o direito de sequela que trata-se do poder e a prerrogativa de perseguir a coisa ou buscar o bem não importando quem o detenha ou onde se encontre. Nesse cenário, será possível impor a adjudicação do bem, conforme disciplina o artigo 1.418 do Código Civil.
 
“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel."

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