A taxa de inadimplência é um dos grandes problemas na administração condominial gerando diversos transtornos a sua gestão, haja vista que a taxa condominial é a única fonte de renda senão a mais importante e valorosa em termos financeiros para sua administração. Se muitos deixam de pagar, oneram aqueles que mantém suas contas em dia. Porém, no afã de cortar gastos e de incentivar os devedores a pagar os atrasados, é possível que o síndico ou o corpo diretivo fique perdido no que se pode ou não fazer podendo dar o ensejo a ações judiciais desnecessárias e onerosas ao condomínio. Frente ao exposto vejamos algumas situações não recomendadas, para não as pratique caso seja o gestor do condomínio e para aqueles que estão sendo prejudicados para que conheçam seu direito.
1º LISTA COM NOME DE DEVEDORES
Recorrente em alguns condomínios principalmente naqueles em que a administração e gestão é realizada somente pelo síndico sem que haja uma empresa que realize o serviço de gerenciamento e gestão condominial de maneira recorrente verifica-se a aplicação de uma lista de devedores, entretanto deve existir um zelo muito grande na informação distribuída a todos os condôminos.
Sendo assim observa-se que é vedado afixar lista enumerando os condomínios inadimplentes nas áreas comuns do condomínio edilício como elevadores e quadros de avisos, isto porque tal conduta pode ser interpretada como abusiva e discriminatória podendo até mesmo ensejar um pleito de indenização por dano moral podendo ser entendido como exercícios arbitrário das próprias razões vide art. 365 do Código Penal, haja vista que a mera inadimplência não gera ao seu administrador (síndico),o direito de o condômino ser constrangido junto aos demais moradores do condomínio edilício por sua situação de inadimplência.
Artigo 345 do Código Penal (do Capítulo III- Dos Crimes Contra a Administração da Justiça): "Exercício arbitrário das próprias razões: Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite: Pena- detenção, de 15 (quinze) dias a 1 (um) mês, ou multa, além da pena correspondente à violência".
Fato é que os condôminos devem sim ser informados da evolução da dívida do condomínio sob a égide da inadimplência, contudo o instrumento correto para tal é a do balancete a ser fornecido aos moradores com todas as despesas e receitas condominiais inclusive constando o valor da dívida com a inadimplência ou mesmo quanto a unidade condominial deixou de arrecadar pela falta de pagamento dos meses inadimplentes, entretanto este dado deve ser fornecido de maneira a não constranger o morador devendo constar a numeração da unidade e os valores devidos, devendo se evitar informar o nome do proprietário da unidade sob pena de recair no artigo já exposto acima.
2º SUSPENSÃO DO USO DE ÁREAS DE LAZER DO CONDOMÍNIO
Esta pratica é bastante controversa quanto a sua aplicação, a doutrina majoritária entende que aquelas áreas em que gerem custos ao condomínio, como saunas e áreas de lazer podem ser privadas do seu acesso os condôminos inadimplentes, entretanto para se proteger de futuras ações, o condomínio deve ter cautela e registrar esse tipo de decisão em assembleias haja vista que a normatização das regras com os respectivos ônus e bônus dos moradores são regidos pela sua convenção, nada impede que haja questionamentos sobre a sua legalidade entretanto este não é o objeto desta discussão mas deixo o link sobre o tema para os interessados https://joaopaulonm.jusbrasil.com.br/artigos/558946841/relacao-de-condomínio-vs-clausulas-abusivas
Frisa-se que há entendimento jurisprudencial firmado no sentido de entender possível a suspensão e/ou restrição quanto ao acesso dos condôminos inadimplentes nas áreas de lazer como observa-se a seguir:
Nota: em 2009, um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (02011630) considerou válida a deliberação de assembleia, impedindo o inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio, tais como salão de festas, salão de jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira.
3º RESTRIÇÃO DE ENTRADA NA UNIDADE CONDOMINIAL
Apesar de ser lógica tal afirmação abro esse tópico para deixar claro que o condomínio na figura de seu administrador (síndico) tem autonomia para zelar pelo patrimônio de todos os condôminos devendo zelar pelo bem comum de todo o conjunto edilício, entretanto mesmo que inadimplente o morador jamais pode ser impedido de entrar em sua unidade seja por quaisquer motivos. Nesse sentido a jurisprudência é categórica em firmar entendimento em prol do morador inadimplente conforme verifica-se no julgado a seguir:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
OITAVA CÂMARA CÍVEL
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0060579-22.2013.8.19.0205
RELATOR: DES. CEZAR AUGUSTO RODRIGUES COSTA
APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO REGRESSIVA. CONDOMÍNIO QUE FOI OBRIGADO A INDENIZAR CONDÔMINA POR DANOS MORAIS. CONDUTA ILÍCITA GERADORA DE DANOS MORAIS IMPUTADA AO SÍNDICO, SUBSÍNDICO E ADVOGADA DO CONDOMÍNIO QUE FORAM RESPONSÁVEIS POR OBSTAR O DIREITO DE PROPRIEDADE DA CONDÔMINA. RESTRIÇÃO DE ACESSO AO IMÓVEL. PORTA DO APARTAMENTO SUBSTITUÍDA POR PORTÃO DE FERRO CIMENTADO PELOS RÉUS, QUE IMPEDIRAM À PROPRIETÁRIA DE EXERCER A POSSE DO IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO DO CONDOMÍNIO.
4º RESTRIÇÃO AO FORNECIMENTO DE SERVIÇOS COMO ÁGUA OU GÁS POR INADIMPLÊNCIA
Levando em consideração os aspectos pertinentes à sua ilegalidade com o envolvimento das atividades essenciais, destacando até onde esta garantia pode ser exercida em contraponto aos interesses do condomínio e da coletividade, pontuando ainda a responsabilidade advinda desta seara.
Quando discutimos acerca da inadimplência de um proprietário com uma empresa de serviço essencial (agua, luz ou telefone) a sanção do não pagamento é a suspensão do serviço, entretanto quando adentramos no âmbito da convivência em condomínio o assunto muda um pouco de figura.
Nos condomínios que possuem relógio próprio para as unidades a empresa prestadora de serviço realiza o desligamento no próprio sistema entretanto não é possível que o condomínio a faça para obrigar o condômino a pagar as taxas em atraso o que vejo como uma contradição conforme verificasse a seguir o julgado:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível nº 1000302-04.2017.8.26.0006
Voto nº 20.212
APELAÇÃO AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA CONDOMÍNIO Corte no fornecimento de água à unidade autônoma da autora perpetrada pelo condomínio em razão da existência de débito sobre as despesas condominiais Exercício abusivo de direito
Apelante que deve se valer das vias ordinárias para o recebimento de seu crédito Somente à concessionária prestadora do serviço público é lícito o corte em seu fornecimento, consoante disposto pelo art. 6º, § 3º, inciso II, da Lei nº 8.987/85, exigindo-se, ainda assim, que o débito seja atual As sanções pela inadimplência das contribuições condominiais são estritamente pecuniárias e encontram-se previstas no art. 1.336, § 1º, do Código Civil DANO MORAL
Configuração Conduta do apelante que submeteu a apelada a constrangimento desproporcional e a privou de serviço essencial, inerente à própria dignidade humana “QUANTUM” INDENIZATÓRIO
Indenização arbitrada em R$ 5.000,00, valor que, diante das circunstâncias do caso, se mostra adequado para sanar de forma justa a lide
Seja como for, os temas são polêmicos e nada impede de serem contestados judicialmente cabe então sempre uma conversa com o departamento jurídico da sua administradora de condomínio antes do ajuizamento de ação judicial ou tomada de ação na seara administrativa do condomínio afim de evitar futuras dores de cabeça com o condômino inadimplente, já quanto ao condômino este deve estar atento aos seus direitos e caso julgue necessário procurar um advogado para se inteirar sobre o assunto demandado.